こんにちは、FP-kawaです。このブログでは、経済的自立と早期リタイア、いわゆる「FIRE」を目指すサラリーマンの皆さまに向けて、お金に関する様々な情報をお届けしています。
今回は、全10回でお届けする連載の第5回目です。テーマは、私の資産形成において最も金額が大きく、現在の運用の中核をなしている「不動産投資」についてお話しします。
不動産投資は、株式や投資信託などのペーパーアセットとは異なり、銀行からの融資を活用することで自分の手持資金以上の大きな資産を動かせる「レバレッジ効果」が最大の特徴です。もちろん、現金購入という手段もあります（私も最初は中古ワンルームマンション１室を現金購入しています）のが、資産形成期には融資は欠かせないものです。
不動産投資編の第1回目となる今回は、私が不動産投資を始めたきっかけから、規模の拡大、そして2023年に行った大きな資産の売却と組み換えの実例についてご紹介します。
■ 最初の第一歩は中古ワンルームの現金購入から
私が不動産投資を本格的に検討し始めたのは、2009年ごろのことでした。そして2010年秋、横浜市西区にある1985年築（当時で築25年）の中古ワンルームマンションを購入しました。
この連載で一貫してお伝えしている私の基本スタンスは、「少額でやってみる、リスクを抑えて経験を積む」というものです。不動産投資と聞くと、いきなり数千万円のローンを組んで始めるイメージを持つ方が多いかもしれませんが、私はまず夫婦で貯めた現金を使って買える、小さめの中古区分ワンルームからスタートしました。
金額は大きい（諸経費込みで約７００万円でした）ものの、現金購入であれば、万が一空室が続いたとしてもローンの返済に追われて破綻する心配がありません。大家としての基本実務である賃貸募集の流れ、管理会社との付き合い方、確定申告の手間などを、リスクを最小限に抑えた状態で学ぶには良いスタートだったと思います。
その後、2011年の秋に融資を用いて２戸買い足しています。家賃収入は合計で約20万円です。
■ 2013年のステップアップ：地方1棟RCマンションの取得
ワンルームで賃貸経営の感覚を掴んだ私は、次なるステップとして本格的な規模の拡大を目指しました。2013年、地方にある鉄筋コンクリート造（RC）の1棟マンションを取得しました。部屋数はすべてワンルームで、合計20部屋という規模です。
銀行からの融資を活用し、レバレッジを効かせた運用を本格化しました。20部屋から毎月入ってくる家賃収入は大きく、サラリーマンとしての給与だけに頼らない別の大きな収入の柱ができたことで、精神的な安心感を得ることができました。
■ 2023年の決断：1棟RCの売却を決めた3つの理由
この地方1棟RCマンションは、約10年間にわたって私の資産形成を力強く支えてくれましたが、2023年に売却を決断しました。
約10年間運用を続ける中で、物件を取り巻く環境には以下のような3つの変化が生じていたためです。
1つ目は、家賃相場の下落です。築年数が経つにつれて周辺競合との価格競争が激しくなり、1部屋あたりの家賃が3万円弱にまで下がってしまいました。
2つ目は、大口退去の発生です。それまで20部屋のうち5部屋を一括で借りてくれていた法人があったのですが、その法人契約の解約が決まり、一気に空室リスクが高まる状況となりました。
3つ目は、メンテナンス費用（修繕リスク）の増加です。建物や設備が古くなってきたことで、修繕が必要な箇所が次々と発生し、今後の維持管理費用が大きくなる傾向が顕著になっていました。
これらの状況を総合的に判断し、「収益性と安全性が低下したタイミングで手放すのが賢明である」と考え、売却に踏み切りました。
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