住宅ローンと不動産

こんにちは、FP-kawaです。このブログでは、経済的自立と早期リタイア、いわゆる「FIRE」を目指すサラリーマンの皆さまに向けて、お金に関する様々な情報をお届けしています。

連載「日本にも「金利のある時代」があった」の第2回をお届けします。

今回のテーマは「金利上昇と住まいの選択〜住宅ローンと不動産〜」です。

前回は、1990年頃の日本がいかに「預けるだけでお金が増える」夢のような時代だったかを振り返りました。

しかし、物事には必ず裏表があります。預金金利が高いということは、当然ながら「借りる時の金利」も高かったということです。

住まいの購入は、多くのサラリーマンにとって人生最大の買い物であり、FIREを目指す上での最大の固定費検討事項でもあります。

金利のある時代、人々はどのように住宅ローンと向き合っていたのか、そしてこれからの金利上昇局面に私たちはどう備えるべきか、考えていきましょう。

かつての住宅ローン金利は「8％」を超えていた？

現代の住宅ローンといえば、変動金利であれば0.3％〜0.4％台、固定金利でも1％〜2％程度が一般的です。

しかし、高金利時代の代表格である1990年頃、公庫融資（現在のフラット35の前身に近いもの）の基準金利は5.5％程度、銀行の住宅ローン（変動金利）に至っては、なんと8.5％という数字を記録していました。

金利8.5％の世界がどれほど過酷か、具体的な数字でシミュレーションしてみましょう。例えば、3,000万円を35年ローンで借りたとします。

・金利0.5％の場合：毎月の返済額は約7.8万円、総返済額は約3,270万円・金利8.5％の場合：毎月の返済額は約22.1万円、総返済額は約9,280万円

いかがでしょうか。借入額は同じ3,000万円なのに、金利が違うだけで毎月の負担は3倍近くになり、総返済額にいたっては「家が3軒買える」ほどの差が生まれていました。

当時のサラリーマンは、現在よりも高い給与上昇率やボーナスを背景に、この重い負担に耐えていました。

FIREという概念がなかった当時、多くの人は「定年まで働き続けてローンを完済する」ことを前提としたライフプランを立てるのが精一杯だったのです。