温故知新 日本にも「金利のある時代」があった 第２回：住宅ローンと不動産

金利と不動産価格の相関関係

ここで重要な視点が、金利と不動産価格の関係です。

一般的に、金利が上がると住宅ローンの負担が増えるため、住宅を買える人が減り、不動産価格には下落圧力がかかります。

バブル崩壊後の日本は、金利が下がっていく一方で不動産価格も長期的に下落・停滞するという特異な状況が続きました。

しかし本来、金利のある時代においては「物件価格は抑えめだが、利息負担が重い」というバランスになります。

逆に、近年の超低金利下では「利息負担は軽いが、物件価格が高騰している」という状況です。FIREを目指す私たちにとって、この「価格」と「金利」のどちらを取るべきかは非常に難しい問題です。

直近の金利上昇局面においては、安易に高値の物件に手を出すと、将来的に「物件価値の下落」と「金利負担の増大」というダブルパンチを受けるリスクがあります。

FIREを目指す過程で必ず直面するのが「持ち家か賃貸か」という論争です。

高金利時代には、住宅ローンの利息負担があまりに重いため、「家を買うよりも、その資金を預金（当時は高利回り）で回しながら、自分は賃貸に住む」という選択に合理性がありました。

翻って現在はどうでしょうか。金利が上昇傾向にある今の局面では、以下の2つの視点が重要です。

一つ目は「住居費の固定化」です。

低金利のうちに固定金利でローンを組めれば、将来のインフレや金利上昇から住居費を守ることができます。これはFIRE後のキャッシュフローを安定させる強力な武器になります。

二つ目は「資産性の維持」です。

金利上昇によって不動産価格が調整される可能性があるため、これまで以上に「売れる場所、貸せる場所」という資産性をシビアに見極める必要があります。

私はどちらかというと「持ち家派」です。持ち家を「自分を入居者として考える不動産賃貸業」として考えると、空室リスクが非常に低い投資対象と考えています。