FP解説：実物不動産とREITの違いを5つの視点で徹底比較

こんにちは、FP-kawaです。

このブログでは、経済的自立と早期リタイア、いわゆる「FIRE」を目指すサラリーマンの皆さまに向けて、お金に関する様々な情報をお届けしています。

前回の第1回では、REIT（不動産投資信託）の基本的な仕組みや、市場動向から読み取れる魅力についてお伝えしました。

今回は連載の第2回として、「実物の不動産投資とREITの違い」というテーマに焦点を当てて解説していきます。

FIREを目指して不動産からの不労所得を検討する際、マンションの一室やアパートを一棟購入する「実物不動産投資」を思い浮かべる方が多いかもしれません。

しかし、本業を持つサラリーマンにとって、どちらの投資手法がご自身のライフスタイルや目標に合っているのかを見極めることは大切です。

今回は、5つの視点から両者を比較していきます。

１．「必要な資金」が違う

実物不動産投資を始める場合、金融機関からのローンを利用するにしても、物件価格の1割から3割程度の自己資金が頭金や諸経費として必要になります。

つまり、数百万円から数千万円のまとまった資金を用意しなければなりません。

一方、REITは証券取引所に上場している金融商品であるため、証券口座を通じて数千円から数万円程度の少額から購入が可能です。手元の資金が少ない段階からでも、すぐに不動産市場への投資を始められる手軽さがあります。

実物不動産投資では、資金的な制約から1つの物件や限られたエリアに集中して投資することになりがちです。

この場合、空室が発生したり、その地域で災害が起きたりした際のリスクが直接的に大きくのしかかります。

これに対してREITは、多くの投資家から集めた大きな資金を用いて、オフィスビル、住宅、商業施設、物流施設など、数十から数百の物件に分散して投資を行います。

そのため、一部の物件で空室や修繕トラブルが出たとしても全体への影響が抑えられ、リスクを分散することができます。

3つ目は「流動性」、つまり換金性の高さです。

実物の不動産は、現金化したいと考えたときにすぐに売れるとは限りません。

買い手を見つけるための不動産会社とのやり取りや契約手続きを含め、売却活動に数ヶ月から半年以上かかることが一般的です。

一方、REITは上場株式と同じように扱われるため、市場が開いている時間帯であれば、インターネット上の操作ひとつで即座に売却し、数日後には現金を受け取ることが可能です。

急な資金需要にも対応しやすいという特徴を持っています。

実物の不動産を所有すると、入居者の募集から退去時の対応、家賃の集金、建物の長期的な修繕計画の策定、毎年の固定資産税の支払いなど、多くの業務が発生します。

管理会社に実務を委託することも可能ですが、最終的な意思決定はオーナー自身が行わなければなりません。

本業で日中忙しいサラリーマンにとっては、これらの手間や精神的な負担が重荷になることがあります。

REITの場合は、不動産運用のプロフェッショナルである投資法人が物件の選定から維持管理まですべてを行うため、投資家自身の手間はかかりません。

実物不動産投資の大きな特徴は、金融機関からの借入（レバレッジ）を活用できる点にあります。

他人資本を使うことで、少ない自己資金に対して高い収益（自己資本利益率）を狙うことができます。

対してREITは、投資家個人が金融機関からお金を借りて投資することは推奨されず、レバレッジを効かせた投資には不向きです。

しかし、REITは法律上の仕組みとして利益の大部分を投資家に分配するため、実質的な手間をかけずに、安定したインカムゲイン（分配金収入）を定期的に受け取ることができます。

以上、5つの視点から実物不動産投資とREITの違いを比較しました。

レバレッジを効かせて一つの事業として本格的に不動産経営に取り組みたい方には実物不動産が向いていますが、本業に集中しながら手間をかけずに着実なインカムゲインを構築したいサラリーマンにとっては、REITがFIREに向けた現実的な選択肢になり得ると言えます。

次回、第3回では、このREITを「新NISA」の制度内でどのように活用し、非課税メリットを活かしていくのか、具体的な投資戦略について解説します。

本ブログでは、皆さんからのコメントをお待ちしています。どうぞよろしくお願いします。