50代からの戦略的FIRE〜第3回：不動産投資で不労所得の基盤作りはあり？〜

これらの罠を回避し、不動産投資をFIREの基盤とするための成功ポイントは、徹底したリスクの最小化と資金管理の厳格化に尽きます。

成功への第一の鉄則は、退職金の一部のみを投資に充て、生活資金は必ず残すことです。

不動産投資の基本原則は、生活に必要な資金を確実に確保した上で、余裕資金のみを投資に充てることです。

退職後は現役時代のような安定した給与収入が途絶えるため、一般的に生活費の2年から3年分は安全性の高い預貯金として確保し、さらに将来的な突発的支出にも備えておくべきです。

第二のポイントは、立地を最重視した投資へのフォーカスです。

人口減少社会の日本において、賃貸需要が長期的に担保されるのは大都市圏の駅近などの好立地に限られます。

地方の高利回り物件よりも、立地重視で空室リスクを極限まで抑え込むことが長期的な安定運用に繋がります。

第三に、投資判断の基準を必ず実質利回り（NOI利回り）で行うことです。

不動産業者が提示する表面利回りではなく、修繕費用、管理費用、空室想定による減収分、および各種税金を全て精緻に考慮した上でキャッシュフロー設計を行うことが求められます。

不動産賃貸業は一つの事業です。事業を継続する前提条件として、この実質的な手残りを冷静に計算することが不可欠です。

不足する生活費を補うための不動産投資は、堅実に運営すれば心強い味方になります。

自身の金融資本を守るためにも、決して甘い見通しで始めてはいけません。

次回は、不動産投資と同じく事業収入の柱となり得る「起業」について解説します。「中高年の起業は危険」という一般的な悲観論に対して、データが示す意外な生存確率と現実的な働き方についてお伝えします。

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