こんにちは、FP-kawaです。このブログでは、経済的自立と早期リタイア、いわゆる「FIRE」を目指すサラリーマンの皆さまに向けて、お金に関する様々な情報をお届けしています。
ラスボス「住居費」
FIREへの道、5回目の今回は、ついに家計における最大の固定費、いわば「ラスボス」とも言える「住居費」に焦点を当てます。ここまで、サブスク、通信費、そして前回は自動車と、順を追って見直しを進めてきました。固定費削減の威力を実感し始めている皆さまなら、この最大の山場もきっと乗り越えられるはずです。
「住居費は聖域」「簡単には変えられない」と思いがちですが、ほんの少しの行動が、あなたの資産形成を劇的に加速させるかもしれません。今回は「賃貸派」と「持ち家派」、それぞれのケースに分けて具体的な見直し術を解説します。
【賃貸派のあなたへ】2つの見直し戦略
毎月口座から引き落とされる家賃。これを少しでも安くできれば、その効果は計り知れません。
戦略１：ダメ元で「家賃交渉」をしてみる
「家賃の値下げ交渉なんてできるの？」と思うかもしれませんが、試してみる価値は十分にあります。特に、以下のような条件に当てはまる場合は、交渉が成功する可能性があります。
- 長期間、同じ物件に住んでいる: 数年間にわたり家賃の滞納もなく、トラブルも起こしていない優良な入居者であれば、大家さんや管理会社も「退去されるよりは」と考えてくれることがあります。
- 近隣の類似物件の家賃が下がっている: 周辺の同じような間取り・築年数の物件の家賃を調べてみましょう。もし自分の家賃より安い物件があれば、それが交渉の材料になります。
- 契約更新のタイミング: 最も交渉しやすいのがこのタイミングです。
もちろん必ず成功するわけではありませんが、丁寧にお願いすることで、月々数千円の値下げが実現できるケースもあります。月3,000円の値下げでも、年間では36,000円。大きな成果ですよね。私の場合、家そのものは駄目でしたが、駐車場の料金を2,000円下げることに成功したことがあります。
ただし、近年は（特に首都圏では）家賃が上がる傾向にあります。私も大家の立場ですが、5年前の5％〜10％くらい上がっているケースも珍しくありません。なかなかハードルは高いと思います。
戦略２：最も効果的な「引っ越し」を検討する
家賃を大幅に下げる最も確実な方法は、やはり引っ越しです。
本当にその「場所」と「広さ」は必要か？出社に回帰する傾向があるとはいえ、リモートワークで働く方も多いでしょう。「会社の近く」という条件の優先順位は、今も同じでしょうか？駅からの距離を5分延ばす、隣の駅にする、部屋を少し狭くするなど、条件を少し変えるだけで家賃は大きく変わります。
FIREを目指す上では、「住まいに何を求めるか」を改めて見つめ直すことが重要です。削減できた家賃を全額投資に回すと考えれば、多少の不便は未来への投資と捉えられるかもしれません。
引っ越しには初期費用がかかるものの、例えば家賃が月2万円下がれば、年間24万円の固定費削減になります。1〜2年もすれば、初期費用は十分に回収できる計算です。
また、「親との同居」なども選択肢になり得ます。この場合、多くのケースで住居・生活費の負担が激減します。諸手を上げて賛成とは言いませんが、当てはまる方にとっては有力な手法です。
持ち家派のあなたへの一手
住宅ローンの借り換え
持ち家派の方にとって、多くの場合効果的な住居費の見直し術は「住宅ローンの借り換え」です。
これは、現在よりも金利の低い別の金融機関で新たに住宅ローンを組み、そのお金で現在のローンを完済するという方法です。金利が下がることで、月々の返済額や総返済額を大きく減らせる可能性があります。
一般的に、借り換えを検討すべき目安は以下の通りです。
- ローンの残高が1,000万円以上ある
- 返済期間が残り10年以上ある
- 現在の金利と新しい金利の差が0.5%以上ある
「手続きが大変そう…」と感じるかもしれませんが、今はネット銀行を中心に、オンラインでシミュレーションから申し込みまで完結できるサービスが充実しています。まずは、「住宅ローン 借り換え シミュレーション」を検索し、現在のローン情報を打ち込んでみてください。削減できる金額の大きさに驚くかもしれません。
また、借り換えしないまでも「既存の金融機関に金利の引き下げをお願いする」のも有効な方法です。この場合、説得力がないといけません。借り換えの仮承認を得ておき、「◯◯銀行から借り換えをすすめられているんですが・・・」と既存の金融機関に相談に行きましょう。大家仲間の成功例を聞いてみると、借り換えよりも金利は高いものの、手間や手数料、登記費用（抵当権の抹消と設定）を考えると十分にメリットのある提案を受けたケースがありました。
ただし、デフレが終わり、金利が上昇傾向にある中では高い効果を発揮するのは難しいかもしれません。
住宅の売却もアリ？
私の場合は、持ち家（都内の中古マンション）を住宅ローンを利用して購入しています。ローンの残りはおよそ半分です。シミュレーションしてみたのですが、もともと低利で借りることができていたこともあり、諸費用等も勘案すると効果は殆どありませんでした。
しかし、昨今の不動産高騰の恩恵をあるのでしょうか、15年ほど住んでいても物件価格は購入時程度かちょっと上がっているくらいです。この場合「売却価格 − ローン残債」が、売却にかかる経費を除いてもそれなりの金額になってきます。そうすると「自宅を売却して現金を手に入れる」ことも視野に入っています。実際に２年以内を目処に売却し、近隣に住宅を借りようと考えています。
この手法については、もう少ししっかりとした検証が必要になりそうですので、別の機会にもう少し詳しい記事を作成する予定です。
まとめ：聖域に踏み込む勇気が、未来を拓く
住居費は、私たちの生活の基盤であり、なかなか手を付けにくい「聖域」かもしれません。しかし、家計に占める割合が大きいからこそ、その見直し効果はかなりパワフルです。
賃貸派の方は「相場を調べてみる」、持ち家派の方は「借り換えシミュレーションをしてみる」。まずは情報収集だけでも構いません。その一歩が、FIREへの道を大きく切り拓くことになるはずです。
【次回予告】 【第6回】安心のために払いすぎてない？生命保険・医療保険の正しい見直し方
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