こんにちは、FP-kawaです。このブログでは、経済的自立と早期リタイア、いわゆる「FIRE」を目指すサラリーマンの皆さまに向けて、お金に関する様々な情報をお届けしています。
連載でお届けしてきた「私が不動産投資を選んだ理由」、最後の理由は最も金銭的メリットが大きい「レバレッジ効果」について２回に分けてお話しします。
借金して始める投資？？
不動産投資の最大の特徴は、銀行から融資を受けて（借金をして）始められる点にあります。もちろん、自身のお金が全くの0円ということはまずありません。ご自身の属性やこれまでの投資（事業）歴にもよりますが、諸費用や頭金など、物件価格の20〜30％程度の自己資金を投入することが多いと思います。
私が2023年に購入した1億円弱の物件では、ありがたいことに、これまでの不動産投資の経歴がそれなりに評価されて、物件価格の95％近くの借入をすることができました。残りの金額と諸費用で、合計1200万円弱の自己資金を投入しました。
なお、私のケースはやや大きめの物件の場合です。中古ワンルームマンションの場合、200万円程度の自己資金で始めることも十分に可能です。
借金＝悪 ではない
「借金」と聞くと、怖いイメージを持つ方も多いかもしれません。しかし、浪費のための借金と、投資のための借金は全く性質が異なります。
私たちが銀行からお金を借りてアパートやマンションを買います。すると、そこに入居者様が住み、家賃を払ってくれます。 ここからが重要です。毎月の銀行へのローン返済は、誰のお金で行うのでしょうか？
そう、基本的には「入居者様からいただいた家賃」から支払うのです。
自分の財布からお金を出すのではなく、物件が生み出す収益で借金を返済していく。返済が進めば進むほど、借金の残高は減っていきます。一方で、不動産という「現物資産」は手元に残ります。
借金を返し続けると？
例えば、20年、30年と時間が経過し、ローンを完済したとしましょう。そこには、借金ゼロの不動産が残ります。この不動産は、その後も家賃を生み出し続ける「純粋な資産」となりますし、売却して現金化することも可能です。
途中で売却する場合でも、家賃収入によって残債（借金の残り）が減っていれば、売却価格との差額が手元に残りやすくなります。つまり、「損をしにくい構造」を作りやすいのです。
サラリーマンの強み＝信用力
この仕組みを利用するために必要なのが、銀行からお金を借りるための「信用力」です。 そして、私たちサラリーマン（会社員）は、毎月安定した給与があるため、銀行からの評価が高く、この「信用力」という見えない資産を持っています（持っていることがあります・・・他の借金の返済が滞っているなどで持っていないことも）。
自分の「労働力」を源泉とした「信用力」を使い、他人資本（銀行融資）で資産を買い、時間をかけて自分のものにしていく。不動産ならではの醍醐味です。
次回は不動産を選んだ理由 最終回です。
次回は第４回②として、全額自己資金の場合と借金を使った場合の比較をしてみたいと思います。単純ではありますが数式を使うので、ゆっくりと読んでいただければ幸いです。
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