こんにちは、FP-kawaです。このブログでは、経済的自立と早期リタイア、いわゆる「FIRE」を目指すサラリーマンの皆さまに向けて、お金に関する様々な情報をお届けしています。
サラリーマンが着実に資産を築き、早期リタイアを実現するためには、自分自身の「労働力」以外にお金を稼いでもらう仕組み作りが欠かせません。その有力な手段の一つが、融資を活用した不動産投資です。
今回は、具体的な収益シミュレーションを通じて、ローンを利用することで手元の資金効率がどう変化するのかを解説します。
不動産投資の利回りを分解する
不動産投資を検討する際、まず目にするのが「表面利回り」です。しかし、FIREを目指す私たちが本当に注目すべきは、融資（ローン）を組み合わせた際の「自己資金に対する収益率」です。
以下の条件で、投資効率がどう変わるかを比較してみましょう。
【物件・借入条件】
- 東京23区内
- 物件価格（諸費用込）：1000万円
- 年間家賃収入：60万円（月に5万円）
- 借入内容：800万円（金利2.5% / 期間25年/元利均等）
- 自己資金：200万円
築30年を超えるワンルームマンションであれば、これくらいの物件は2026年3月現在でも見つかります。さすがに港区などは無いでしょうが。修繕積立金や管理費などは計算の都合上割愛します。その分家賃収入を弱気にみています。イメージを掴むためのシミュレーションと割り切ってみていただければと思います。
1. 全額自己資金で購入した場合（表面利回り）
融資を使わず、1000万円すべてを現金で支払った場合の計算です。
■計算式：
年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 ＝ 表面利回り
■計算：
60万円 ÷ 1000万円 ＝ 0.06（6.0%）
この「6%」という数字は、投資した1000万円が1年間でどれだけの収益を生んだかを示す、もっともシンプルな指標です。これはわかりやすいですね。
2. ローンを活用した場合（自己資金利回り：CCR）
次に、自己資金200万円に加えて800万円のローン（25年返済）を組んだケースを見てみましょう。ここで重要なのは、毎月の返済後に手元に残る「キャッシュフロー」です。
■ローン返済額の計算：
借入額800万円、金利2.5%、期間25年の場合、毎月の返済額は約35,889円となります。
年間返済額 ＝ 35,889円 × 12ヶ月 ＝ 約43.1万円
■年間キャッシュフローの計算：
年間家賃収入60万円 － 年間ローン返済額43.1万円 ＝ 16.9万円
（※管理費や固定資産税等の諸経費は一旦除きます）
■自己資金に対して1年間でいくら手元に残るか
実際に投入した「200万円」に対して、1年間でいくら手元に残るかを算出します。
16.9万円 ÷ 200万円 ＝ 0.0845（約8.45%）
融資を受けたほうが2%以上利回りが高くなりましたね。自己資金に対するリターン（年間）の割合を「自己資金配当率（CCR）」といいます。今回のケースでは、借金をしたほうが効率的に収益を生み出している（レバレッジが良い方にきいている）と言えそうです。
あれ、金額が少なくない？
たしかにそうですね。全額自己資金の場合は年間60万円、80％借金した場合は年間17万円弱です。3分の1以下ですね。月に1.5万円にもなりません。ちょっと寂しい感じもします。
しかし、自己資金1000万円で並べると話は変わってきます。ちょっと強引ですが、1000万円あれば似たような条件のワンルームマンションを5戸購入することができます。
「年間家賃収入60万円 － 年間ローン返済額43.1万円＝16.9万円」×５戸 → 84.5万円
利回りから考えれば当たり前なのですが、月に２万円以上収入がUPします。さらに、１戸だと空室が出れば収入はゼロですが、５戸あれば残りの４戸が稼ぎ続けてくれます。戸数が増えるほど、すべてが一気に空室になる可能性は下がっていきます。分散の観点からも良さそうですね。
分散の考え方からすると、手元に残った800万円を投資信託などの別の投資に充てるのもありです。こちらは素早く現金が出来る利点もあります。
ぱっと見の金額だけではないメリットがそこにはあります。
見えない資産増もある
借金を返済する場合、その内訳は元金と利息に別れます。上記の条件で借り入れをした際の１回目の内訳は以下のとおりです（元利均等の意味などは検索してみてください）
| 返済額 | 元金 | 利息 |
| 35,889 | 19,223 | 16,666 |
このうち利息は「銀行への手数料」です。見えない資産増となるのは「元金」部分。これはキャッシュフロー上では見えませんが、着実に皆さんの資産を増やしてくれるものです。こっそり積立預金をしているようなものです。この効果はすぐではなく、物件を売却する際に現れます。
良いことだけじゃないけど
ここまで見ると「借金したほうが良いじゃん！」となるかもしれません。
ただし、将来の金利上昇リスクや、借入そのものの手間や手数料、他の借り入れ（住宅ローン等）ができなくなる可能性など、様々なデメリットもあります。
私はそれでも、不動産投資において借金には大きなメリットはあると考えています。
改めて 不動産投資にはメリットがある
ここまで不動産投資、とりわけサラリーマンにとっての不動産投資のメリットについて語ってきました。
私の場合、ワンルームマンションを５戸と２３区内に新築アパート1棟を所有しています。月々のキャッシュフローが諸々の経費や固定資産税等を除いて２５万円程度あるほか、元金返済による資産の増大など、資産形成に大いに役立っています。そのお話は、別の機会に触れたいと思います。
そんな不動産投資、みなさんも検討してみてはいかがでしょうか。
本ブログでは、皆さんからのコメントをお待ちしています。どうぞよろしくお願いします。
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